Secercah harapan di balik sektor proptech

Tesis East Ventures pada startups Proptech

Kami belum lama ini ini mengumumkan dua investasi portofolio baru di startup teknologi properti (proptech), seperti AMODA – sebuah perusahaan konstruksi prefabrikasi; dan Tanaku – perusahaan teknologi properti sewa-untuk-sendiri. Keduanya mengoperasikan dan melokalisasi solusi mereka untuk melayani pasar Indonesia. Putaran pendanaan baru-baru ini adalah pra-awal dan awal, yang dipimpin oleh East Ventures.

Platform proptech Indonesia tampak kurang populer sebagai dampak dari pasar properti yang mengalami pasang surut dalam beberapa tahun terakhir. Sektor properti terkontraksi akibat pandemi COVID-19 pada tahun 2020. 

Data Bank Indonesia (BI) mencatat, permintaan properti komersial menunjukkan perlambatan. Indeks permintaan properti komersial mencatat perlambatan 0,21% QoQ pada Q1 2022 dibandingkan dengan 0,91% QoQ pada kuartal sebelumnya. Dari sisi penjualan, terjadi perlambatan permintaan pada sektor perkantoran di beberapa kota seperti Jakarta, Semarang, dan Surabaya. Selain itu, dari sisi sewa, penurunan permintaan terjadi pada sewa hotel, ruang pertemuan, perkantoran, dan apartemen akibat merebaknya COVID-19 pada Q1 2022.

Namun, kami melihat suatu indikator utama pemulihan sejak tahun lalu. Indikator tersebut menunjukkan adanya peningkatan belanja konsumen, baik secara online maupun offline. Data yang sama dari BI mencatat, permintaan segmen ritel menunjukkan sinyal positif sejak Q4 2021, sejalan dengan pembukaan ritel baru di beberapa kota di Indonesia, termasuk di ibu kota Jakarta dan Banten.

Berikut adalah tesis kami berikut dalam dua portofolio proptech:

AMODA

Di tengah pemulihan ekonomi dari pandemi COVID-19, banyak usaha kecil menengah (UKM) mulai membuka toko ritel baru mereka dan melengkapi jangkauan mereka di saluran online. Ini akan mendukung branding, kesadaran, menarik pelanggan baru, dan berpotensi menghasilkan penjualan yang lebih tinggi ke depannya. 

Untuk menunjang kebutuhan tersebut, mereka membutuhkan konstruksi bangunan yang sederhana, dan terjangkau di atas lokasi yang strategis. Ketiga sifat tersebut dapat ditawarkan melalui konstruksi prefabrikasi dan modular yang sudah umum di negara maju. AMODA, teknologi prefabrikasi dan modular yang akan merevolusi proses konstruksi di ruang komersial. Ini berpotensi untuk melayani lebih banyak kasus penggunaan mengikuti perkembangan prefabrikasi di negara ini.

Didirikan oleh Robin Yovianto dan Agusti Salman Farizi, AMODA menyediakan solusi bangunan yang memenuhi kebutuhan individu dan bisnis, dari UKM dan pertumbuhan tinggi hingga perusahaan besar. Bangunan ini fleksibel dan efisien, karena dapat dipindahkan dan diperluas sesuai kebutuhan. Oleh karena itu, siapa pun yang memulai bisnis akan memiliki solusi yang lebih baik dan risiko yang lebih rendah, karena mereka dapat melakukan trial and error dan berpindah dari satu lokasi ke lokasi lain tanpa harus terus-menerus mengeluarkan biaya renovasi.

Sejauh ini, perusahaan telah menjalin hubungan dengan beberapa klien terkemuka, seperti operator kereta api PT Kereta Api Indonesia (KAI), Flavour Bliss Alam Sutera, Kumulo, dan perusahaan startup Feedloop.

Tanaku

Dalam hal sektor properti konsumen, beberapa perusahaan telah menawarkan solusi yang menargetkan pemilik properti seperti platform pencarian, operator pemesanan penginapan, agregator properti, dan lainnya. Sayangnya untuk mengubah industri properti, solusi yang ditawarkan saat ini untuk mengatasi masalah pembeli rumah belum memadai.

Misalnya, salah satu masalah properti yang terjadi di pasar residential Indonesia. Ketika Pemerintah menargetkan untuk meningkatkan jumlah rumah tangga yang memiliki/menempati rumah tinggal sendiri, permintaan pembelian rumah masih terbatas.

Berdasarkan beberapa survei dari Bank Tabungan Negara (BTN) dan PropertyGuru, salah satu alasan konsumen enggan membeli properti adalah sulitnya membayar uang muka (DP). Meski ada program pemerintah untuk menawarkan program uang muka nol persen untuk properti pertama, persyaratannya sangat terbatas, seperti rumah pertama dengan luas tidak lebih dari 21 meter persegi. Sementara itu, rata-rata DP pembelian properti sebesar 10%-20% relatif memberatkan bagi sebagian orang.

Situasi tersebut menyebabkan penurunan kepemilikan rumah di Indonesia, di mana telah menurun sebesar 2% setiap tahun, sejak tahun 2000. Sekitar 70 juta milenial adalah segmen yang paling terkena dampak dengan 70% tidak mampu membeli rumah sendiri.

Masalahnya berdasar pada bagaimana konsumen dapat membeli rumah tersebut.  Banyak milenial yang tidak memiliki dana besar untuk uang muka awal, dan mayoritas bank menolak saat mengajukan KPR. Pengembang properti sering menawarkan paket cicilan tetapi mereka datang dengan biaya tersembunyi yang mahal. Hal ini membuat milenium frustasi dan beralih ke persewaan jangka panjang yang menyebabkan penurunan kepemilikan rumah yang stabil.

Pada saat yang sama, survei Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat, backlog perumahan Indonesia mencapai 12,7 juta rumah tangga pada tahun 2021. Menyikapi hal tersebut, pemerintah menargetkan peningkatan keluarga yang menempati rumah layak huni dari 56,7 persen menjadi 70% atau 11 juta rumah tangga hingga tahun 2024.

Selain itu, survei bank sentral Indonesia (BI) menyatakan bahwa KPR masih menjadi pilihan utama untuk membeli properti residensial di Q1 2022. Menyikapi masalah ini, Tanaku mendaratkan pain point konsumen untuk memiliki rumah dengan menawarkan solusi pembiayaan dengan uang muka rendah, mulai dari 2%.

Mengambil kesimpulan akan prospek Tanaku mungkin terlalu dini, namun kita telah melihat beberapa contoh model bisnis yang berhasil diterapkan di Amerika Serikat dan negara maju lainnya. Berkaca pada berbagai model bisnis dari pemain proptech yang lebih mapan, kami percaya, Tanaku akan menjadi solusi untuk mengurangi backlog perumahan dan membantu lebih banyak orang memiliki akses yang lebih mudah untuk memiliki properti. Selanjutnya, perusahaan dapat menawarkan solusi yang lebih lengkap dalam waktu dekat.

Berkolaborasi dengan pengembang properti, Tanaku melakukan soft-launching beberapa unit properti yang akan dijual di Jakarta pada pertengahan tahun 2022 mendatang. Soft-launching ini dapat meningkatkan pelanggan untuk memiliki tempat tinggal tanpa khawatir dengan biaya di muka yang tinggi.

Bertolak pada dua tesis ini: kekokohan belanja konsumen, baik di segmen ritel, dan keinginan kuat untuk membeli properti bagi pembeli rumah pertama untuk hunian, East Ventures percaya bahwa kami dapat mendukung portofolio startup awal kami untuk merevolusi sektor properti dan permasalahannya di Indonesia.

***

Oleh Jordy Tenka, Senior Investment Associate East Ventures